काठमाडौं । नागरिकलाई व्यवस्थित आवास उपलब्ध गराउनेदेखि निर्माण, बैंकिङ, रोजगारी र सरकारी राजस्वसम्म ठूलो योगदान पुर्‍याउँदै आएको घरजग्गा तथा रियल स्टेट क्षेत्र पछिल्लो समय कानुनी र नीतिगत जटिलताको चपेटामा परेको छ।

जग्गाको हदबन्दीसम्बन्धी अस्पष्ट कानुनी व्यवस्था तथा कित्ताकाटमा देखिएको अन्योलका कारण काठमाडौं उपत्यकासहित देशका विभिन्न क्षेत्रमा करिब २ हजार घर, फ्ल्याट तथा घडेरीको स्वामित्व हस्तान्तरण ९पास० प्रक्रिया रोकिएको व्यवसायीहरूले बताएका छन्। यसले व्यवसायीको अर्बौँ रुपैयाँ पुँजी रोकिएको मात्र नभई बैंक ऋण, खरिदकर्ताको रकम र राज्यले प्राप्त गर्ने राजस्वसमेत प्रभावित भएको उनीहरूको भनाइ छ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले सोमबार काठमाडौंमा पत्रकार सम्मेलन गर्दै विकास प्राधिकरणबाट स्वीकृति लिएर सञ्चालन भएका रियल स्टेट कम्पनीले निर्माण गरेका तथा बिक्रीका लागि सम्झौता भइसकेका सम्पत्तिसमेत कानुनी अड्चनका कारण खरिदकर्ताको नाममा हस्तान्तरण हुन नसकेको जनाएको हो।

महासंघका पूर्वअध्यक्ष भेषराज लोहनीका अनुसार २०७६ सालमा भू–अभिलेख सूचना व्यवस्थापन प्रणाली ९अनलाइन सिस्टम० लागू भएपछि हदभन्दा बढी देखिने जग्गाको कारोबारमा समस्या देखिन थालेको हो।

उनका अनुसार अनलाइन प्रणाली लागू हुनुअघि मालपोत कार्यालयबाट रियल स्टेट कम्पनीलाई हदबन्दी नलाग्ने अभ्यासअनुसार एउटै लिखतबाट ५० रोपनीसम्म जग्गा खरिद–बिक्री हुने गरेको थियो। तर प्रणाली लागू भएपछि तोकिएको हदभन्दा बढी देखिने जग्गाको पास प्रक्रिया स्वचालित रूपमा रोकिँदा पुराना परियोजनासमेत प्रभावित भएका छन्।

५ हजार युनिटमध्ये २ हजार पास हुन बाँकी

लोहनीका अनुसार २५ देखि ३० वटा रियल स्टेट कम्पनीले विकास गरेका करिब ५ हजार युनिटमध्ये २ हजार युनिट बिक्री वा बैना भइसके पनि पास हुन बाँकी अवस्थामा छन्।

यसको प्रत्यक्ष असर खरिदकर्तामा परेको छ। बैना दिइसकेका वा सम्पूर्ण रकम भुक्तानी गरिसकेका ग्राहकले आफ्नो नाममा सम्पत्ति ल्याउन नसक्दा अन्योलमा परेका छन्। अर्कोतर्फ व्यवसायीले परियोजना निर्माणका लागि लिएको बैंक ऋणको ब्याज निरन्तर तिर्नुपरेको छ।

समयमै सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्न नसक्दा खरिदकर्ताले उजुरी गर्ने र व्यवसायीमाथि ठगीको आरोपमा कानुनी कारबाही हुने जोखिमसमेत बढेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ।

३० वर्ष पुराना कम्पनीसमेत नीतिगत समस्याको मारमा

हदबन्दीसम्बन्धी व्यवस्थाको असर स्थापित निर्माण तथा रियल स्टेट कम्पनीहरूमाथिसमेत परेको व्यवसायीहरूले बताएका छन्।

उनीहरूले सिई कन्स्ट्रक्सन प्रालि जस्ता दशकौँदेखि पूर्वाधार तथा आवास निर्माणमा सक्रिय कम्पनीले समेत कानुनी अस्पष्टताको प्रत्यक्ष असर भोगिरहेको बताएका छन्।

तीन दशकदेखि निर्माण तथा रियल स्टेट क्षेत्रमा सक्रिय यस्ता कम्पनीले बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट ठूलो ऋण लिएर, स्वीकृत प्रक्रिया पूरा गरी रियल स्टेट परियोजना सञ्चालन गर्दै आएका छन्। तर निर्माण सम्पन्न भएका घर तथा अपार्टमेन्टको स्वामित्व हस्तान्तरणमा कानुनी अवरोध सिर्जना हुँदा कम्पनीको पुँजी लामो समयसम्म अड्किने अवस्था आएको व्यवसायीहरूको भनाइ छ।

यसको असर एउटा कम्पनीमा मात्र सीमित नभई निर्माण सामग्री आपूर्तिकर्ता, बैंक तथा वित्तीय संस्था, श्रमिक, ठेकेदार, घर खरिदकर्ता र सरकारको राजस्व प्रणालीसम्म पुग्ने उनीहरूको तर्क छ।

हदबन्दीको व्यवस्था नै मुख्य समस्या

भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ को दफा १२९ग० को उपदफा १ मा हदबन्दी छुट पाएका उद्योग, प्रतिष्ठान वा कम्पनीले जग्गा बिक्री–वितरण वा हक हस्तान्तरण गर्न नपाउने व्यवस्था रहेको व्यवसायीहरूले बताएका छन्।

यही व्यवस्थाका कारण व्यापारिक प्रयोजनका लागि जग्गा खरिद गरी आवास तथा अपार्टमेन्ट निर्माण गरेर बिक्री गर्ने रियल स्टेट कम्पनीहरू प्रभावित भएको महासंघको भनाइ छ।

महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेले काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणबाट स्वीकृति लिएर कानुनी प्रक्रिया पूरा गरी सञ्चालन भएका रियल स्टेट कम्पनीलाई हदबन्दीको समस्याबाट बाहिर राख्ने गरी भूमिसम्बन्धी ऐन तत्काल संशोधन गर्न माग गरे।

कित्ताकाटमा पनि उस्तै अन्योल

महासंघले हदबन्दीसँगै भू–उपयोग नियमावलीमा पटकपटक भएका संशोधनले कित्ताकाट प्रक्रियामा समेत दीर्घकालीन अन्योल सिर्जना गरेको जनाएको छ।

व्यवसायीहरूले जग्गा दर्ता र कित्ताकाटलाई स्थायी रूपमा सहज र खुला बनाउने, निर्माण सम्पन्न भएका आवास तथा अपार्टमेन्ट सहज रूपमा बिक्री गर्न पाउने र हदबन्दीका कारण रोकिएका कारोबारलाई निकास दिनुपर्ने माग गरेका छन्।

अध्यक्ष घिमिरेले भूमि व्यवस्थासम्बन्धी छरिएर रहेका कानूनलाई एकीकृत गरी ‘एकीकृत भूमि संहिता’ र सहरी विकाससम्बन्धी कानूनलाई समेटेर ‘एकीकृत सहरी विकास ऐन’ जारी गर्नुपर्ने सुझाव दिए।

त्यस्तै प्लानिङ परमिट प्रणालीलाई सरल बनाई एकद्वार प्रणालीमार्फत अनुमति दिने व्यवस्था गर्न तथा निजी क्षेत्रलाई समेत ल्यान्ड पुलिङ र हाउस पुलिङ सञ्चालन गर्ने अधिकार दिनुपर्ने महासंघको माग छ।

बैंकिङ र कर नीतिमा पनि सुधारको माग

महासंघले रियल स्टेट क्षेत्रलाई पुनर्जीवित गर्न बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट परियोजनामा लगानी गर्न सहज वातावरण बनाउनुपर्ने जनाएको छ।

घरजग्गा खरिदकर्तालाई व्यक्तिगत ग्यारेन्टीका आधारमा कर्जा उपलब्ध गराउने व्यवस्था गर्नुपर्ने, घर तथा अपार्टमेन्ट खरिदमा लाग्ने पुँजीगत लाभकर, मूल्य अभिवृद्धि करलगायतका करसम्बन्धी व्यवस्थालाई पुनरावलोकन गरी व्यावहारिक बनाउनुपर्ने मागसमेत गरिएको छ।

व्यवसायीहरूले अहिलेको अवस्थामा रियल स्टेट क्षेत्रलाई सामान्य नीतिगत सुधारले मात्र पुनर्जीवित गर्न कठिन हुने भन्दै सरकार र नेपाल राष्ट्र बैंकको समन्वयमा विशेष ‘रियल स्टेट पुनरुत्थान प्याकेज’ ल्याउन माग गरेका छन्।

अर्बौँ पुँजी रोकिँदा राजस्वमा पनि असर

रियल स्टेट क्षेत्रको कारोबार सुस्त हुँदा त्यसको प्रत्यक्ष असर सरकारी राजस्वमा समेत पर्ने व्यवसायीहरूको दाबी छ।

घरजग्गा कारोबारसँग जोडिएको दर्ता शुल्क, कर, सेवा शुल्कलगायतका विभिन्न शीर्षकबाट सरकारले ठूलो रकम प्राप्त गर्दै आएको छ। तर निर्माण सम्पन्न भएका परियोजनासमेत बिक्री तथा हस्तान्तरण हुन नसक्दा कारोबार रोकिएको र त्यससँगै राज्यले प्राप्त गर्ने राजस्वसमेत प्रभावित भएको उनीहरूको भनाइ छ।

महासंघले नियामकीय सुधार, लगानीमैत्री वातावरण, सहज कर्जा प्रवाह, कर संरचनाको पुनरावलोकन तथा जग्गा प्रशासनलाई सरल बनाउन सके रियल स्टेट क्षेत्र पुनः आर्थिक गतिविधिको प्रमुख आधार बन्न सक्ने जनाएको छ।